Как выстроить стратегию заработка на зарубежной недвижимости

Россияне стали инвестировать в зарубежную недвижимость вдвое больше по сравнению с 2019 годом. Какую недвижимость лучше покупать за границей и как на ней заработать, рассказывает Марина Поповиду, международный эксперт по покупке и продаже недвижимости на Кипре, основательница агентства недвижимости Antaria Real Estate

Выбор стратегии

Чтобы решить, сколько, во что и как инвестировать, необходимо определиться с целями, ресурсами и риск-профилем (определить ваше отношение к рискам). Прежде всего ответьте на три вопроса: 

1. Психологическая готовность рисковать: вы воспринимаете риск как угрозу или как возможность заработать?
2. Финансовые возможности: какой у вас бюджет, хотите ли вы использовать кредитное плечо?
3. Постановка целей: сколько вы планируете заработать? 

Вы не готовы рисковать и много вкладывать, а ваша цель — пассивный и стабильный доход. Вам подойдет покупка уже готового для арендной сдачи объекта. Порог входа — от 100 000 евро, и вы фактически получаете зарплату в валюте и можете выгодно использовать эти средства за границей. Доход будет зависеть от того, какие условия аренды вы выберете: долгосрочная даст 3–5% годовых, а сдача недвижимости в аренду на короткий срок — 7–8% годовых. 

Варианты недвижимости:  

1. Купить полностью готовый к сдаче в аренду объект — жилую недвижимость или коммерческие площади в крупных торговых и экономических центрах.
2. Купить готовый объект и вложить средства в ремонт для увеличения капитализации и повышения арендной стоимости. Это могут быть супермаркеты и торговые центры, уже существующие арендованные площади, жилая недвижимость.

Вы готовы рискнуть и хотите зарабатывать больше. Стоит присмотреться к проектам «добавленной стоимости». Суть стратегии: купить, улучшить, продать дороже. Или купить объект, увеличить его стоимость, несколько лет сдавать в аренду, потом продать. Порог входа — от 300 000 евро. Недвижимость может быть разных типов, в том числе аукционная. Но действительно выгодные проекты найти непросто. Зато в случае удачи есть возможность неплохо заработать: дивиденды в среднем 8–10%, но могут достигать 20%.

Такая стратегия требует вашего включения и участия. Также придется подумать о найме управляющей компании и команды специалистов: юрист, налоговый консультант, строители. И учитывайте риски, такие как повышение сметы ремонта, долгая продажа, трудоемкое оформление документов.

Вы готовы ставить на кон все, и у вас есть на это материальные, физические и психологические ресурсы. Обратите внимание на девелоперские проекты. Эта стратегия для тех, кто хочет получить максимальную доходность. Такой проект может принести от 10% годовых и выше. Но прибыль зависит от того, на каком этапе выходить из инвестирования. На разных этапах — разная доходность. Этот план подойдет только опытным инвесторам с командой опытных специалистов.

Варианты недвижимости:

1. Вы покупаете земельный участок, строите здание и продаете. Важно учесть, что есть вероятность не получить разрешение на строительство, превысить смету, затянуть стройку, не сдать вовремя в аренду или продать по низкой цене. 
2. Изменение статуса участка с коммерческого на жилой или увеличение коэффициента застройки — плотности. Здесь исход также может зависеть не от вас, а от властей. Дадут ли все разрешения, утвердят ли планы — большой вопрос. С властями лучше не связываться. 
3. Покупка уже существующего объекта на стадии разработки или строительства. 
4. Приобретение неликвидной недвижимости для перестройки в доходную. В таком случае работа предстоит не только с постройкой, но и с окружающей инфраструктурой.

Во что инвестировать

Самый ликвидный тип недвижимости — микроапартаменты, студии и маленькие двухкомнатные квартиры. На них всегда большой спрос: многие люди хотят жить комфортно, но не готовы много платить. Такая недвижимость всегда быстро продается, быстро сдается, быстро покупается. Преимущества — относительно низкая стоимость, большой спрос, хорошая доходность, высокая ликвидность.

Дорогие апартаменты. На Кипре такую недвижимость не сдают на короткий срок, только на длительный, или даже покупают только для личного пользования. Соответственно, такое вложение не очень популярно и не рентабельно. Элитное жилье может приносить 3–4%, а категория «бизнес» — 4–5%. 

Гостиничный бизнес может оказаться убыточным, если вы не профи и не имели опыта работы в этой сфере. Чтобы получить большой доход, делом придется заниматься самостоятельно и целенаправленно. Вкладывать в отель 20 миллионов евро, чтобы получать 5–6% годовых, нецелесообразно. Преимущества — разнообразие предложения (рестораны, отели, офисы, склады, дома престарелых), хороший доход при условии профессионального подхода и личного контроля. При этом риски здесь достаточно высокие, ликвидность низкая, высокий порог входа и есть зависимость от внешних факторов (экономика, политика).

Что нужно учитывать при покупке недвижимости за границей 

Каждая страна имеет свои законы и порядки. Для оформления юридических и налоговых документов необходимо обращаться за помощью к профессионалам или иметь свою команду. Также нужно выбрать агента — он станет вашим проводником, который разбирается в рынке, специфике работы и местных тонкостях, просчитает все риски и предупредит вас о них. Выбирая такого помощника, следует учесть несколько факторов:

1. Лицензия

Всегда проверяйте лицензию агентства — это ваша гарантия, что недвижимость и сопутствующие документы при покупке недвижимости будут в порядке и тщательно проверены. И это сильно минимизирует шанс столкнуться с некомпетентными агентами или мошенниками.

2. Опыт работы

Да, это не стопроцентный гарант качества работы агентства, но показатель разнообразной базы объектов, компетентности и развитости.

3. Отзывы

Отличная возможность узнать о работе агентства в деле — почитать отзывы. Но будьте осторожны с выводами, сумейте отличить объективную и конструктивную критику от потребительского терроризма.

4. Деловая репутация

У компаний, которые дорожат репутацией, высокий уровень сервиса. Посмотрите упоминаемость агентства в СМИ, его рекламную активность и сайт.

5. Ясность и открытость 

Хороший агент всегда доброжелателен, но не навязчив. Обратите внимание на вопросы, которые вам задают — отвечают ли они вашим целям. 

Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале . Присоединяйтесь